原標題：

硬件改造“傷筋動骨”，管理系統“各自為政”

智慧物業服務如何輕松走進老舊小區？

　　外賣員在小區入口處，掃一下道閘旁的二維碼，系統確認已登記個人信息后自動開門；孩子玩耍不慎摔倒，奶奶急忙摁下小區緊急報警柱上的求助按鈕，物業人員第一時間趕來提供幫助……

　　近年來，我市智慧物業服務不斷落地，為廣大業主和社會管理帶來了更多安全和便捷，深刻重塑物業服務模式。然而，作為傳統勞動密集型行業，物業服務在擁抱數字化、智能化浪潮中面臨哪些痛點?該如何破解？

　　智慧賦能

　　居住體驗提升，企業降本增效

　　傍晚，市民小麗開車駛入惠城區中海閱江府車庫。隨著車輛靠近，車庫內原本暗淡的燈光漸次明亮起來。小麗停好車離開后，燈光又逐漸暗下。

　　“從地庫入口到單元門禁，都是無感通行，特別方便。”家住“梵高的花園”小區的劉先生對智慧物業應用感觸頗深。

　　以智能化手段推動物業服務提質升級，既是貫徹落實國家政策的應有之舉，也是倒逼行業轉型的必然趨勢。去年開始，“實施物業服務質量提升行動”成為從中央到地方的熱詞。從老舊小區到第四代住宅，智慧物業服務在我市多個小區落地運用。

　　市區河南岸麗園新村建成交付已有22年，物業管理亟待升級。2025年7月，惠州市盛鑫物業管理有限公司（以下簡稱“盛鑫物業”）引入橫琴云廷科技研發的全眾云平臺，對該小區門禁、停車道閘、收費系統等進行全面智能化升級，電動自行車車主只需到物業申領電子標簽并安裝，便可實現無感通行。

麗園新村電動自行車車主經過電子標簽系統感應機后，實現無感通行。 惠州日報記者葉麗莎 攝

　　以麗園新村為代表的老舊小區只是智慧物業服務的1.0版本，近年來，新建小區則拓展出更豐富的智慧服務場景：高空拋物AI監測、更多區域無感通行、增強定制化信號……中海、萬科、碧桂園、金地等品牌公司均部署了智慧物業平臺。

　　在中海凱旋城小區，智能報警柱依托IFM智慧運營平臺，實現機房設備、公共設施24小時遠程監控，工作人員通過手機APP就能接收預警消息；“中海優行”訪客管理系統實現快遞外賣、探親訪客、裝修人員等八類人員自助登記；“優你家”APP實現業主報事報修、物業繳費、訪客預約，系統自動派單、進度實時可查，形成服務閉環。

中海凱旋城小區搭載了AI智能監控攝像頭的緊急報警柱。惠州日報記者楊帆 攝

　　與傳統住宅追加智慧化改造不同，中海甲叁號院、中盛遂晴府等惠州首批第四代住宅在智慧物業服務的前置部署與系統落地層面具備先天優勢，不僅在空間預留、線路預埋、管網適配、荷載設計等方面做好前置準備，系統平臺也實現了硬件互聯、數據互通、服務閉環的全鏈路打通。

　　智慧物業服務不僅給業主帶來安全、高效、溫暖的居住體驗，也為企業帶來實實在在的降本增效。

　　盛鑫物業總經理陳明介紹，麗園新村智能化改造系統上線至今，人力成本降低30%，停車費增收37%，“改造投入約2.6萬元，預計年均可節省能耗成本15萬元。”

　　在中海閱江府和水岸城，地庫采用LED物聯網平板燈，配合感應技術，實現“人來燈亮、人走燈暗”，相比傳統T8燈管24小時常亮模式，能耗降低60%以上，燈具壽命延長3倍。

　　在人力成本居高不下的物業清潔領域，智能化方案已在保華鉑郡和天地源御灣雅墅等小區落地。小區采用智凈云及物聯網平臺，通過集成分析數據，智能排班、規劃最優作業路徑，配合清潔機器人等工具。

　　市環境衛生行業協會常務副會長譚麗介紹，以惠州10萬平方米園區為例，智慧服務每年可節省保潔人力成本13萬元，且清潔質量全程可控可追溯。

　　身處服務一線的物業從業者，也真切感受到智慧物業服務帶來的深刻變革。

　　“以前工程維修效率低、易出錯，現在一部手機就能搞定。”中海凱旋城物業部電工陳帆介紹，通過IFM智慧運營平臺，系統可自動識別問題類型、匹配專業工程師。比如，工程師接收電子工單后，可根據業主位置、問題描述、歷史記錄等，提前準備工具配件。“業主可以查看維修過程并實時評價，工作更有成就感了。”

　　轉型之困

　　想改沒錢、裝而不用、用而不靈

　　早晨七點半，在市區江北2010年建成的某小區，業主黃女士正在車庫道閘處來回倒車，無奈攝像頭總是識別不到車牌，后面等候出閘的車主不耐煩地按響了喇叭。

　　“前幾年安裝了道閘，但經常識別不準新能源車的綠牌，還得查詢車牌后人工放行。”面對業主不滿，保安老胡也很無奈。

　　傳統物業的智慧化轉型，受資金、技術、運營、觀念等多重因素影響。老舊小區更受制于自身軟硬件短板，陷入想改沒錢、裝而不用、用而不靈的困境。

　　記者走訪發現，不少建成20年以上的老舊小區，普遍存在建筑結構固化、線路老化、管網雜亂等問題，缺乏智慧設備部署的基礎條件。加裝智能化設備時，不僅需要“大動干戈”，還可能因線路老化、電力負荷不足引發安全隱患。

　　“當時想得很美好，一套系統能解決所有問題。”前往廣州、深圳等智慧小區考察后，惠州某物業公司項目經理張偉對改造升級智能監控中心猶豫不決。除了適配困難、有資金缺口外，更棘手的還是系統兼容問題。“小區門禁、停車場系統都有自己的后臺，數據就像是孤島一樣互不相通。”

　　橫琴云廷科技有限公司創始人兼首席執行官曾希表示，多數老舊小區智慧化改造為零散推進，缺乏統一規劃，不同階段引入的門禁、安防、停車等系統各自獨立，數據無法互通共享，不僅容易出現賬目混亂，甚至還增加物業人工成本。

　　“前期小區建設硬件設備投入不足，后期升級就會困難重重。”張偉說，一套完整的智慧物業解決方案動輒幾十萬元，還不包括后期每年的維護升級費用。

　　資金短缺成為智慧物業改造的一大“攔路虎”。業內人士介紹，傳統物業尤其是老舊小區的設施維護資金本就緊張，大規模智慧化改造硬件采購、系統搭建等前期投入大、回本慢。而且多數傳統物業企業融資渠道有限，難以像頭部企業那樣依托集團資源統籌投入。

　　人力成本高、技術儲備匱乏也是智慧物業服務落地道路上的瓶頸。

　　“現在年輕人嫌工資低，不想干物業，上年紀的人對新事物接受能力有限。”物業管理職業經理人張軍表示，智慧系統落地后需專業人員運維，但老舊小區物業從業人員年齡偏大，難以應對設備故障、系統升級、數據安全等問題，導致智能設備“裝而不用、用而不靈”。

　　業主群體多元化帶來的觀點分歧，也阻礙了智慧物業服務“最后一公里”的落地。

　　比如，一些老舊小區老年業主群體占比高，對智慧設備的接受度與操作能力不足；部分業主擔心隱私泄露、費用上漲，對改造持抵觸態度；年輕業主需求更高，希望實現全場景智能服務。

　　“傳統物業缺乏統籌協調能力，難以平衡不同群體訴求，加上業主付費意愿參差不齊，最終導致改造方案難以推進。”業內人士表示。

　　路徑探索

　　優先落地安保安防、停車管理等高頻剛需

　　種種困境不僅制約了智慧物業服務的普及落地，也阻礙了整個物業行業的數字化轉型步伐，難以滿足居民對高品質居住生活的向往。

　　如何破解智慧物業服務落地的堵點、難點？多位業內人士表示，既要兼顧老舊小區實際，也要借鑒四代住宅的系統布局和頭部物業經驗，探索適配老舊小區的可行路徑。

　　針對老舊小區“底子薄”的困境，我市專營信息化技術開發改造的某科技公司總經理馬先生建議，智慧化改造可以實行“小步快跑、輕裝上陣”模式，把錢用在刀刃上。

　　“就拿占物業管理成本最高的人力成本來說，按一個崗亭2.5個人計算，一年的人力成本就要20多萬元。如果換成智能監控，大概一兩年就可以回本。”他表示，物業企業可以優先落地安保安防、停車管理等高頻剛需和高人力場景。

業主刷臉進入小區。惠州日報記者劉豪偉　攝

　　在硬件改造方面，他建議新設施優先選用無線化、模塊化、易安裝的智慧設備，避免大規模鑿墻布線。硬件設備盡量利舊，定制輕量化智慧方案，通過無線傳感器、云平臺對接原有設施，實現安防、降能耗的智慧管控，讓小區重煥生機。

　　物業企業還可與設備供應商靈活共建，從而降低改造門檻。曾希表示，某些品牌支持設備零首付安裝，物業企業可以分期付款或采用系統年費服務。針對物業服務從業人員年齡偏大的現實情況，部分公司還提供系統后期運維和售后服務，物業公司無需投入額外技術人員。

　　物業服務融合生活服務，讓業主從“會用”轉為“愛用”

　　“智慧物業的核心在于服務于人。”市物業管理協會會長徐英表示，倡導物業服務+生活服務融合模式，回歸人的需求這一根本，以技術為載體，實現服務的精細化、個性化與溫暖化。

　　在需求層面，“服務于人”意味著通過數據賦能精準適配不同群體需求。特別是對于龐大的居家養老群體來說，物業服務如何精準對接成為一個重要課題。

　　在這方面，五礦哈施塔特小區進行了有效探索。通過大數據和客戶畫像分析，該小區50歲以上長者占比超50%。據此，五礦物業依托毗鄰博羅縣中醫醫院新院的優勢，打造了長者康養特色社區。

　　“我們梳理了8大類32項康養服務清單。”五礦物業惠州分公司負責人謝雁冰介紹，物業聯動醫院設立中醫理療中心，推進小區適老化改造，升級社區食堂并申請到惠州長者助餐資質，在社區大學開設書畫、歌舞等課程，豐富長者精神文化生活。

　　針對年輕業主便捷化需求，多家物業公司開發了APP或小程序，提供入戶維修、家政保潔、房屋租售、協助搬家等增值服務，節省業主處理生活瑣事的時間。

　　中盛遂晴府項目總經理王曉介紹，小區將配備24小時智慧物業便民服務一體機，業主可隨時辦理門禁卡、停車月卡、繳費等業務，實現“不用等、不用跑”。

　　針對業主對商務會客、休閑娛樂等個性化需求，不少物業公司提供高附加值的生活服務。如中盛遂晴府利用營銷中心和架空層，精心打造私宴廳、藏書閣、茶室、健身房、恒溫泳池等多功能區域。五礦物業組建14個業主興趣社群，每周開展活動，業主通過小程序便可一鍵預約。

　　此外，“服務于人”更有另一層深意：智慧物業的落地運營終究離不開人，行業從業者同樣需要通過持續學習實現智慧化轉型，才能更好地駕馭技術、服務于人。

　　“技術賦能不是簡單的機器換人，而是通過人機協同重構服務模式，讓員工從重復性、低價值勞動中解放，聚焦更高價值工作，實現個人成長與企業發展的雙贏。”徐英表示，在智能化大潮下，物業從業人員需不斷加強數字化技能學習，提升專業價值。

　　專家觀點

成熟社區先行先試

　　“數字化浪潮下，傳統物業服務向智慧化轉型已是必然趨勢，這一過程的核心瓶頸在于居民消費觀念的同步更新。”廣東省物業管理行業協會高級專家黃安心認為，物業服務需建立起數字化生活認知以及與收入水平、消費意愿的匹配機制。

　　推進智慧物業服務落地，需恪守供需平衡原則，在筑牢基本公共服務的基礎上，以市場化方式培育和推動增值服務，倘若缺乏規模化的用戶需求和可持續的資金投入，市場化服務將難以持續。

　　黃安心說，在推進策略上，需構建政府引導、企業主導、社區協同的多元模式，撬動多方資源共同參與和投入。他建議，選擇成熟社區先行先試，通過標準化的服務流程打造優質體驗，以服務成果讓居民體會到智慧物業的物有所值，逐步扭轉一些認知偏差，引導全社會形成“質價相符”的理性消費理念，最終推動形成需求增長帶動服務創新、服務創新激發更多需求的行業良性循環。

　　策劃 惠州日報記者張旭華

　　統籌 惠州日報記者楊帆 袁暢

　　采寫 惠州日報記者楊帆 劉豪偉 葉麗莎