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我市出臺措施優化輔助用房、陽臺、飄窗等容積率計算規則

提升住宅得房率 鼓勵打造空中花園

　　●惠州日報記者邱若蓉 通訊員鄒銘

　　近日，市自然資源局印發《惠州市區2024-2025年度新出讓住宅用地規劃管理的若干措施》（下稱“《措施》”），針對新出讓住宅用地規劃條件出臺6項新規，優化輔助用房、陽臺、飄窗等容積率計算規則，提高市民購房的得房率，鼓勵開發企業建設高品質住宅，滿足市民對美好生活的需求。

　　提升得房率，輔助用房等不計入容積率建筑面積

　　近年來，全國有多地發布相關政策，明確部分面積“不計容”或“少計容”。此次惠州《措施》主要也是圍繞此內容，對2024-2025年度新出讓住宅用地規劃條件作出相應調整。

　　《措施》明確，建筑物屋頂的公共梯間、電梯機房、水箱間、人防報警間、通信基站機房等輔助用房不計入容積率建筑面積，但不計入容積率建筑面積的總數不得超過屋頂面積的25％。上述不計入容積率建筑面積不納入公攤面積。

　　什么是不計容建筑面積？指的是在計算容積率時，不包含在內的建筑面積，比如說設備管道夾層、布景天臺、挑臺等。根據計算公式，容積率=地上總建筑面積÷規劃用地面積。

　　那么，對于開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，容積率越高，成本越低。對于普通住戶來說，容積率決定了居住的舒適程度，容積率越低，居住越舒適。

　　不僅是輔助用房，配套設施也有部分不計容。《措施》明確，規劃設計條件約定建成后無償移交政府的配套設施（如社區公共服務用房、養老設施、垃圾中轉站、配電網開關站等）不計入容積率建筑面積，按劃撥性質登記。

　　此外，面積小于3萬平方米的用地，住宅建筑首層用作建設停車庫的建筑面積，也將不計入容積率建筑面積，但層高應不大于4.5米。

　　“對購房者和開發企業都有利好，配套用房雖然是配建，但是不占用計容面積指標，可以調整到住宅面積中，實打實增加了可銷售面積。”惠州世聯行客戶部總監馮詩安認為，隨著這一系列措施出臺，我市新建住宅部分面積“不計容”將在一定程度上提升住宅的使用率。而住宅使用率越高，意味著得房率更高，也就意味著公攤面積“減少”了。

　　提升住宅品質，鼓勵打造空中花園等半開敞空間

　　當前，住宅品質已成為房企競爭的關鍵，第四代住宅作為提升產品力、差異化競爭的新抓手，不斷被付諸實踐。其又稱庭院房、立體園林生態住房或城市森林花園建筑，是綠色建筑的衍生品。

　　目前，全國有不少城市正在嘗試“第四代建筑”的試點建設。在此方面，我市也在嘗試推動。

　　市自然資源局相關負責人介紹，我市將鼓勵建設高品質住宅，利用挑高、錯層的大陽臺打造戶屬空中花園，明確戶屬空中花園中不小于兩個自然層高的部分不計入容積率建筑面積且不計入產權面積。

　　《措施》明確，支持住宅建筑設置層高不小于兩個自然層高、可供業主共享的開敞式公共休閑綠化平臺，該平臺不計入容積率建筑面積，且不納入公攤面積，確權登記為全體業主共有。

　　該負責人解釋，該項規定的改變主要目的是打造高品質住宅，鼓勵按照“第四代建筑”中戶屬挑高錯層陽臺、空中共享綠化平臺的理念進行設計。

　　為此，《措施》對陽臺計容規定進行了放寬。其明確，滿足開敞率不低于40%的主景觀陽臺不限制進深，陽臺進深不超出2.4米的部分按其水平投影面積的一半計算容積率建筑面積；陽臺進深超出2.4米的，超出部分按其水平投影面積計入容積率建筑面積。

　　同時，住宅建筑每戶陽臺水平投影總面積占套內戶型水平投影面積比例不超過25%的部分，按其水平投影面積的一半計入容積率建筑面積；超出25%的部分，按其水平投影面積計入容積率建筑面積。

　　此外，結構凈高不超過2.10米、窗臺高度不小于0.45米，進深不超過0.80米的住宅建筑飄窗不計入容積率建筑面積。

　　馮詩安認為，新政實施后，勢必會出現一些大陽臺、大露臺等綠色住宅產品，有利于改善型戶型的設計，提升住宅產品質量，更加滿足市民對高品質居住生活的需求。